نمونه رای دادگاه بابت پارکینگ مزاحم در مبایعه نامه

در شاخه : نمونه آرای دادگاه در دعاوی ملکی

آنچه مسلم است بی‌تردید فروشنده بایستی در زمان تحویل آپارتمان پارکینگی را تحویل خریدار نماید که فاقد مزاحمت برای تردد و عبور و مرور خودروی وی باشد به معنای دیگر اصل بر پارکینگ غیر مزاحم است و خلاف این می‌بایستی در مبایعه نامه تصریح گردد و یا به نحوی به طریق مقتضی به خریدار اعلام گردد  بنابراین در فرض عدم تصریح، فروشنده مکلف به تحویل پارکینگ غیر مزاحم است در این موضوع قضات غالباً اختلاف نظر ندارند حال اگر در فرضی که فروشنده پارکینگ غیر مزاحم دیگری در ساختمان داشته باشد که قادر به تحویل خریدار در ازای پارکینگ مزاحم باشد بایستی بر اساس دادخواست الزام فروشنده را به تحویل پارکینگ غیر مزاحم را خواست و اما اگر فروشنده صاحب واحد یا واحدهای دیگری در آن ساختمان نبوده و امکان تحویل پارکینگ غیر مزاحم برای وی نباشد در اینجا به نظر می‌رسد که بایستی فروشنده مابه التفاوت قیمت پارکینگ مزاحم و پارکینگ غیر مزاحم را به خریدار پرداخت نماید ذیلاً سه نمونه از آراء شعب محاکم حقوقی در خصوص پارکینگ مربوط به محاکم حقوقی آورده می‌شود بدیهی ست تحویل پارکینگ مزاحم توسط فروشنده وصف مجرمانه نداشته و قابل شکایت کیفری نیست. 

اما سوال اساسی این است چنانچه بعد از خرید آپارتمان، خریدار سال‌ها بعد از استفاده از پارکینگ تقاضای الزام فروشنده به تحویل پارکینگ غیر مزاحم نماید به نظر می‌رسد در این گونه موارد نظر به اینکه استفاده مکرر و متمادی و طولانی خریدار قرینه ی بر رضایت وی در استفاده از پارکینگ مزاحم بوده امکان الزام فروشنده به تحویل پارکینگ غیر مزاحم وجود نداشته باشد پس مناسب است بعد از خرید ملک و اطلاع فوری از نوع پارکینگ و قبل از طرح دعوا، اظهارنامه ای به طرفیت فروشنده ارسال نمائید و مراتب تقاضای الزام فروشنده به تحویل یک واحد پارکینگ غیر مزاحم را از ایشان بنمائید بدیهی است در فرض الزام فروشنده  صدور سند صورت مجلس تفکیکی و سند مالکیت می‌بایست تمامی این اسناد متعاقب صدور حکم به الزام فروشنده ابطال گردد ( البته در قسمت مربوط به پارکینگ) و بر اساس سند صورت مجلس جدید پارکینگ غیر مزاحم در آن قید شود.

رای بدوی

در خصوص دعوی خواهان آقای .م.ک به طرفیت خواندگان م الف به خواسته الزام خواندگان به تحویل پارکینگ بدون مزاحم با پرداخت مابه التفاوت پارکینگ مزاحم و غیر مزاحم مقوم به 51/000/000 ریال، خواهان در توضیح اعلام داشته که ششدانگ یک واحد آپارتمان اداری پلاک ثبتی شماره .... فرعی از اصلی بخش 6 مفروز و مجزی شده از 4002 حوزه ثبتی جنوب قطعه سوم تفکیکی به انضمام پارکینگ شماره 2 و یک انباری شماره 3 را از خوانده ردیف دوم خریداری و نامبرده اخیر نیز آن را از خوانده ردیف اول خریداری کرده است لیکن متعاقباً مستقیماً با خوانده ردیف اول مبایعه نامه مورخه 90/11/30 تنظیم میگردد. بعد از ابتیاع آپارتمان مشخص گردیده که پارکینگ متعلقه دارای مزاحم است که خوانده ردیف اول مکلف به تحویل و تنظیم سند پارکینگ بدون مزاحم میباشد. خوانده ردیف دوم حاضر و بر صحت ادعای خواهان تاکید لیکن خوانده ردیف اول حضور نیافته و ایراد و یا دفاعی در قبال دعوی خواهان به عمل نیاورده است. نظر به اینکه قصد متعاملین در تنظیم مبایعه نامه عادی مورخه 90/11/30 بیع پارکینگ بدون مزاحم بوده و در صورت اطلاع خواهان وقوع عقد بیع بعید به نظر میرسید و از طرف دیگر با توجه به عرف حاکم بر جامعه در صورت بیع پارکینگی که دارای مزاحم باشد موضوع در مبایعه قید و خریدار از کم و کیف مبیع مطلع میگردد و در مانحن فیه این امر از خواهان به عنوان خریدار مکتوم مانده و چنین استنباط می گردد که قصد متعاملین فروش پارکینگی بدون مزاحم میباشد از طرف دیگر خوانده ردیف اول به عنوان مالک امکان تحویل پارکینگ بدون مزاحم را داشته است. دادگاه دعوی خواهان را به طرفیت خوانده ردیف اول ثابت میداند و چون در صورت جلسه مورخه 91/11/9 این دادگاه خواهان خواستار محکومیت خواندگان به تحویل پارکینگ بدون مزاحم منجزاً گردیده دادگاه حکم بر محکومیت خوانده ردیف اول به تحویل پارکینگ غیر مزاحم صادر و اعلام می‌گردد.

بدون شک خرید و فروش آپارتمان قسمت عمده معاملات املاک را مشمول می گردد در اینگونه قراردادها خریدار یا فروشنده می بایست از کم و کیف و توصیف کامل مورد معامله و حتی حدود و ثغور مشاعات مربوط به ملکی که خریداری می نماید مطلع باشد بنابراین آنچه که بعضا مورد اختلاف خریدار و فروشنده است مربوط است به حقوق یک پارکینگ دیگر نسبت به پارکینگ واحد مورد معامله نشده و به عنوان پارکینگ مزاحم می باشد در مورد پارکینگ مزاحم قضات دارای اختلاف نظر می باشند برخی با وجود پارکینگ مزاحم امکان حق فسخ معامله در صورت عدم توصیف کامل پارکینگ را برای خریدار قائل شده و برخی خیر. ذیلا دو نمونه رای بدوی و تجدیدنظر محاکم حقوقی که در این خصوص صادر شده جهت بهره برداری تقدیم می گردد:

رای دادگاه بدوی شماره رای نهایی : 9309970220101582

صرف نظر از اینکه دارا بودن پارکینگ مزاحم تخلف وصف نبوده و حق فسخ برای خواهان ها ایجاد نمی نماید نظر به اینکه اولاً در صورت مجلس تفکیکی شماره 63713 مورخ 1381/01/31 قید گردیده پارکینگ شماره 9 حق عبور از پارکینگ شماره 6 را دارد و بند 6-4 قرارداد شماره 9222813 مورخ 1393/03/12 هم که اشعار داشته اصل سند مورد معامله و کلیه اوراق مربوطه به رویت و قبولی طرفین رسیده است دلالت بر اطلاع خواهان ها از این امر دارد ثانیاً طرفین طبق بند 6-4 قرارداد موصوف کلیه اختیارات از جمله خیار غبن به استثناء خیار تدلیس را ساقط نمودند.لذا دادگاه دعوی خواهان را بدون دلیل تشخیص داده و با استناد به ماده 1257 قانون مدنی حکم به رد آن صادر و اعلام می‌نماید.

رای دادگاه تجدید نظر

نظر به اینکه تجدیدنظرخواهان به موجب قرارداد مذکور مبادرت به خرید یک واحد آپارتمان نمودند و در قرارداد به دارا بودن پارکینگ و انباری برای واحد مذکور اشاره شده و اصل بر این است که پارکینگ بدون مزاحمت باشد و در پرونده دلیلی که حاکی از اطلاع خریداران مبنی بر مزاحمت برای پارکینگ مذکور باشد وجود ندارد هر چند در قولنامه ذکر شده اسناد و مدارک آپارتمان به رویت خریداران رسیده است اما با توجه به اینکه مندرجات قرارداد منعقده فی مابین طرفین در حقیقت انعکاس مشخصات ثبتی ملک است و استثنائات بر اساس باید در قرارداد باصراحه قید گردد و این امر محقق نشده لذا نظر به اینکه آپارتمان مذکور اوصاف مد نظر خریداران را نداشته و این امر موجب ایجاد حق فسخ برای خریداران می باشد بنابراین ضمن پذیرش تجدیدنظرخواهی و نقض دادنامه معترض عنه مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 410 و 414 قانون مدنی حکم بر تایید اعلام فسخ قرارداد موضوع آپارتمان متنازع فیه صادر و اعلام میدارد.