صفر تا صد صدور پروانه ساختمانی

در شاخه : مجموعه مقررات و شکایات علیه شهرداری - مقررات مربوط به صدور پروانه ساخت شهرداری

صفر تا صد صدور پروانه ساختمانی

افرادی که قصد آغاز فرآیند ساخت و ساز ساختمانی را دارند، قبل از انجام هر گونه اقدام عمرانی می‌بایست از طریق مراجع قانونی مجوزی را دریافت کنند که به آن پروانه ساختمان می‌گویند. پروانه یا مجوز ساختمان سندی است که از سوی شهرداری صادر می‌شود و طبق آن مشخص می‌شود مالک و پیمانکار طبق چه چارچوبی باید ملک مورد نظر خود را بسازند. مالک برای دریافت وام بانکی، بیمه کردن نیروی کار و استفاده از تجارب مهندسین نیاز به پروانه ساخت دارد. این پروانه اصلی‌ترین مجوز ساخت و ساز است و اگر قبل از آغاز ساخت و ساز دریافت نشود، منجر به شکل گیری تخلفاتی بین مالک و شهرداری خواهد شد. از این رو بسیاری از پیمانکاران و مالکان تمایل دارند با مراحل و فرآیند صدور پروانه ساخت و نقش آن در کاهش تخلفات ساختمانی آشنایی داشته باشند و با طی کردن این مراحل فرآیند ساخت و ساز را به طور قانونی آغاز کنند. در ادامه به معرفی انواع پروانه ساخت و مراحل دریافت این مجوز ساختمان سازی صحبت کرده‌ایم.

پروانه ساختمان چیست؟

قبل از اینکه روند دریافت پروانه ساختمان را بررسی کنیم، می‌‌خواهیم بدانیم پروانه یا مجوز ساخت و ساز چیست و چه هدفی دارد. پروانه ساخت و ساز نوعی شناسنامه فنی برای ساختمان است که با هدف اطمینان از ساخت و ساز قانونی صادر می‌شود. اگر ساختمان دارای پروانه باشد، یعنی مالک حین ساخت آن به اصول شهر سازی و آیین‌نامه‌های ایمن کردن ساختمان توجه داشته است. همچنین مالک برای دریافت سند مربوط به واحدهای ساخته شده نیاز به مجوزهای ساختمان سازی دارد. این مجوز از سوی نهاد شهرداری و سایر نهادهای ذی‌ربط مثل دهیاری صادر می‌شود.

لازم به ذکر است صدور پروانه ساختمان سازی باید قبل از آغاز عملیات عمرانی ساختمان سازی انجام شود. چنانچه مراحل دریافت پروانه به پایان نرسیده باشند و مالک ساخت و ساز را آغاز کند، دچار تخلف شده است و این تخلف در دیوان عدالت اداری یا کمیسیون‌های شهرداری قابل بررسی است.

انواع پروانه ساخت
در کشور ما پروانه ساخت مخصوص ساخت و ساز به دو صورت تک برگ و دفترچه‌ای صادر می‌شود:

·        پروانه دفترچه‌‌ای: این نوع از پروانه ساخت و ساز همان طور که از نامش پیدا است، یک دفترچه است که تمام اطلاعات مربوط به ساخت و یاز قانونی در آن درج شده‌اند. این نوع از پروانه‌های ساخت در گذشته کاربرد زیادی داشتند اما امروزه کاربرد چندانی ندارند.

·        پروانه ساخت تک برگی: این نوع از پروانه‌های ساخت نیز تمامی اطلاعات مربوط به مشخصات فنی ساختمان را در یک برگه بیان کرده‌اند. پروانه ساخت تک برگ تفاوت چندانی با مجوزهای دفترچه‌ای ندارد؛ تنها مطالب مندرج در این پروانه‌ها است که خلاصه‌تر نوشته شده است. امروزه برای اغلب ساختمان‌ها پروانه‌های تک برگی شهرداری صادر می‌شوند.

چه زمانی به مجوز ساخت نیاز دارید؟

شاید جالب باشد بدانید همه پروژه‌های ساخت و ساز و پروژه‌های نوسازی نیازی به مجوز ساخت ندارند. در بسیاری از موارد برای تعمیر کردن ملک یا تغییر قسمت‌هایی از ملک نیازی به طی کردن مراحل دریافت مجوز ساخت نیست.

اگر قرار است یک زمین را تبدیل به ملک کنید یا تغییرات عمده‌ای در ساختار املاک به وجود بیاورید، عموماً به دریافت مجوزهای ساخت نیاز دارید. شما بدون دریافت این مجوزها نمی‌توانید سند ملکی رسمی را و گواهی پایان کار دریافت کنید. در صورتی که برای انجام پروژه‌های ساخت و ساز از پیمانکاران حرفه‌ای و باتجربه کمک بگیرید، وی می‌بایست فرآیند صدور جواز ساخت و ساز را طی کرده و پروانه ساخت بگیرد. در غیر این صورت مالک موظف است به مراجع قانونی مراجعه نموده و پروانه ساخت و ساز را دریافت کند. چنانچه مالک پروانه ساخت دریافت نکرده باشد، شهرداری می‌تواند عملیات عمرانی را متوقف کرده و حتی ملک ساخته شده را تخریب کند.

لازم به ذکر است الزامات و موارد مندرج در مجوزهای ساخت گستردگی زیادی دارند و متناسب با هر منطقه و ‌موقعیت هر ملک تغییر می‌کنند. به همین دلیل برای دریافت پروانه‌های ساختمان سازی تنها می‌توانید به شهرداری منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است، مراجعه کنید.

مدارک و شرایط لازم برای اخذ مجوز ساختمان چیست؟

بدون آماده سازی مدارک مورد نیاز نمی‌توانید فرآیند دریافت پروانه ساختمان را پیش ببرید. بنابراین در اولین مرحله باید با مدارک و شرایط لازم برای دریافت مجوز ساخت آشنایی داشته باشید. زمانی که به شهرداری یا مراجع زیر نظر شهرداری مراجعه کنید، ممکن است مدارک هویتی، اصل و‌ کپی گواهی انحصار وراثت، مدارک مربوط به مالکیت، برگه تسویه عوارض ساختمان و نقشه‌های ساختمان را از شما بخواهند. شما باید مدارک ابتدایی را آماده کنید و این مدارک را به دفاتر خدمات شهری ارائه نمایید.

مراحل صدور پروانه ساخت

کلیه مراحلی که شما از ابتدا تا انتهای فرآیند صدور مجوز و پروانه ساختمان باید طی کنید، به شرح زیر هستند:

مرحله اول: تشکیل پرونده در دفاتر خدمات الکترونیک

در اولین مرحله از صدور جواز ساخت و ساز مالک یا پیمانکار ساختمان باید برای ثبت درخواست پروانه ساخت به دفاتر خدمات الکترونیک یا شهرداری منطقه مورد نظر خود مراجعه کند. در این مرحله لازم است مالک اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و کپی کارت شناسایی همچون شناسنامه و کارت ملی، برگه تسویه حساب عوارض نوسازی و تسویه عوارض شهرداری را به همراه سایر مدارک مرتبط با مشخصات ملک به شهرداری یا دفتر خدمات الکترونیک ارائه کند.

زمانی که مدارک مورد نیاز تهیه شوند و به شهرداری ارائه شوند، درخواست دریافت پروانه اخت به طور کتبی ثبت می‌گردد تا به آن رسیدگی شود.

مرحله دوم: صدور دستور بازدید از محل

بلافاصله بعد از تشکیل پرونده و ثبت درخواست کتبی دریافت پروانه ساختمان سازی مسئولان شهرداری فرآیند صدور پروانه‌های ساخت مربوط به املاک را آغاز می‌کنند. در این مرحله نماینده‌ای از سوی شهرداری به محل مورد نظر فرستاده می‌شود تا ابعاد ملک، ساختمان‌های مجاور بنا، عرض کوچه یا خیابان و نوع بنای ساختمان را مورد بررسی قرار دهد.

بازدید از محل ساختمان سازی در تعیین تعداد طبقات ساختمان در حال احداث تاثیر بسزایی دارد. برای مثال اگر متراژ زمین در حال ساخت از یک مقدار مشخص کمتر باشد، مالک تنها جواز ساخت 4 طبقه را دارد. در بازدید از محل ساخت ملک تمام جوانب سنجیده می‌شوند و گزارشاتی از مشخصات زمین در حال ساخت گرفته می‌شود.

مرحله سوم: بررسی گزارش مامور فنی شهرداری

در بسیاری از شهرهای بزرگ برای صدور مجوزهای ساخت به طرح تفصیلی توجه می‌شود؛ اما طرح تفصیلی چیست؟

طرح تفصیلی به معنای تعیین قوانین مربوط به ساخت و ساز املاک در نقاط مختلف شهر است. کارشناسان طرح تفصیلی بعد از دریافت گزارشات بازدید از محل طرحی جامع را برای بررسی شرایط ملک و شرایط ساخت و ساز در نظر می‌گیرند. سپس مشخصات ملک را در چارچوب این طرح بررسی می‌کنند. در این بررسی‌ها اگر مشخص شود موقعیت ملک در موقعیت پروژه‌های مختلف شهرداری قرار دارد، پرونده با دقت بیشتری مورد بررسی قرار می‌گیرد تا تعیین گردد که ساخت و ساز بنا با پروژه‌های عمرانی شهرداری تداخل ایجاد می‌کند یا نه.

اگر تداخلی در این مرحله مشاهده نشود، پرونده دریافت مجوزهای ساخت به مرحله بعد می‌رود. در صورت مشاهده تداخل باید تراکم آن بررسی شود و اصلاحات لازم انجام شوند.

مرحله چهارم: تهیه نقشه ساختمان

بعد از انجام مراحل فوق دستور تهیه نقشه ساختمان از سوی شهرداری صادر می‌شود. در ابلاغیه‌ای که مبنی بر دستور تهیه نقشه از سوی مالک است، اطلاعاتی نظیر ابعاد و متراژ باقیمانده ملک پس از انجام اصلاحات شهرداری، میزان مساحت زمین بعد از انجام این اصلاحات، تعداد طبقات قابل ساخت و سطح اشغال شده هر طبقه درج شده‌اند.

مالک زمانی که دستور تهیه نقشه ساختمان را دریافت می‌کند، آن را به مهندسین معمار ارجاع می‌دهد. مهندسین با توجه به سطح اشغال شده هر طبقه تعداد طبقات و متراژ زمین می‌بایست بهترین نقشه را طراحی کنند.

مرحله پنجم: طراحی نقشه مالک

تفاوتی ندارد قصد ساخت ملک یک طبقه را دارید یا چند طبقه؛ در هر صورت باید در مرحله پنجم نقشه ساخت ملک را طراحی کنید. در این مرحله ضوابط شهرداری، قوانین و مقررات ساخت و ساز و همچنین دستور نقشه صادر شده از سوی شهرداری برای طراحی یک نقشه عالی ساخت ملک مورد توجه قرار می‌گیرند. می‌توانیم بگوییم مرحله طراحی نقشه ملک جزو مهم‌ترین مراحل صدور پروانه ساخت و ساز است؛ زیرا تعداد پارکینگ‌های موجود در ساختمان و متراژ و فضای اشغال شده توسط ساختمان در نقشه معرفی می‌شوند.

بعد از اینکه نقشه ملک طراحی شد، این نقشه به شهرداری ارسال می‌شود تا مورد بررسی کارشناسان شهرداری قرار بگیرد. در صورتی که نقشه معماری نیاز به اصلاح داشته باشد، شهرداری آن را به دفاتر طراحی نقشه ارسال می‌کند تا اصلاحات لازم را انجام دهند. پس از اصلاح نقشه باید مجددا آن را به دفاتر خدمات مهندسی ارسال کنید تا تاییدیه آن را بگیرید.

مرحله ششم: پرداخت عوارض شهرداری

در مرحله ششم از فرآیند صدور پروانه ساخت لازم است عوارض شهرداری را پرداخت نمایید. در واقع بعد از اینکه نقشه معماری ساختمان نهایی می‌شود و ایرادات کلی آن برطرف می‌شوند، شما باید عوارض نوسازی و عوارض مربوط به شهرداری را بر اساس متراژ ملک پرداخت کنید. مبلغ این عوارض با توجه به نوع کاربری ساختمان، تعداد طبقات و تعداد واحدهای هر طبقه قابل تغییر است.

مرحله هفتم: تهیه مدارک پیش نویس

بعد از پرداخت عوارض مربوط به نوسازی و سایر عوارض شهرداری باید تاییدیه اداره درآمد شهرداری که نشانگر پرداخت عوارض توسط مالک هستند را دریافت کرده و پس از آن مدارک پیش نویس را آماده کنید. در این مرحله خود مالک باید شخصا به دفاتر ارائه خدمات الکترونیکی مراجعه نماید و فرم درخواست تعیین ناظر ساختمان را کامل کند. سپس باید صبر کند تا ناظر تعیین شده برای نظارت بر فرایند ساخت و ساز معرفی گردد. بعد از اینکه ناظر ساختمان تعیین شد، مالک و ناظر قراردادی را مبنی بر پرداخت حقوق و نحوه نظارت بر ساختمان می‌بندند.

در کل مدارک پیش نویسی که مالک برای دریافت جواز ساخت و ساز باید ارائه کند شامل برگ سبز مهر شده 4 رشته معماری و برق و مکانیک و سازه، برگه سبز مربوط به سهمیه ناظر، برگه تاییدیه نما و رعایت اصلاحیه، فایل دریافت شده از نقشه سازه، برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تاییدیه خاک می‌شود. 

مرحله هشتم: چاپ و صدور پروانه ساختمان سازی

پس از اینکه طرح تفصیلی و تاییدیه دفاتر خدمات شهری و تاییدیه نقشه‌های 4 رشته مختلف دریافت شدند، پرونده صدور پروانه ساخت و ساز بررسی می‌شود. در مرحله بعد رئیس صدور پروانه ساخت و ساز، معاون شهر سازی و در نهایت شهردار باید نقشه‌ها و مدارک لازم را تایید کنند. این تاییدیه‌ها همگی به صورت سیستمی انجام می‌شوند‌.

بلافاصله پس از دریافت تاییدیه‌های مورد نیاز پروانه ساخت و ساز وارد مرحله چاپ و صدور خواهد شد. در صورتی که مسئولین و نمایندگان شهرداری در امر صدور پروانه کوتاهی کنند، مالک می‌تواند با تنظیم دادخواست حقوقی و شکایات قانونی به پیگیری روند چاپ پروانه و در نهایت ساخت و ساز را شروع کند.

در پروانه ساخت چه اطلاعاتی درج می‌شود؟

اشاره کردیم که پروانه ساختمان شناسنامه فنی یک ساختمان است و اطلاعات مختلفی دارد. شاید بپرسید چه اطلاعاتی در پروانه ساخت و ساز ذکر می‌شوند. در پاسخ به این سوال می‌توانیم به موارد زیر اشاره کنیم:

·        نوع مالکیت زمین

·        هویت مالک و مشخصات متقاضی دریافت پروانه ساخت

·        تاریخ صدور و شماره پروانه

·        مشخصات طراح و مجری ساختمان

·        میزان مساحت زیر بنا

·        نوع اسکلت بنا

·        مهلت آغاز عملیات ساخت و ساز و مدت زمان اعتبار پروانه ساخت

·        تعیین شمالی یا جنوبی بودن ملک

·        تعیین تعداد طبقات و مساحت هر طبقه

·        تعیین تاسیسات موجود در بنا

·        گواهی پایان ساخت

·        وضعیت پارکینگ

·        آدرس دقیق و کروکی ملک

مدت زمان اعتبار پروانه ساخت و ساز

باید توجه داشت جواز یا پروانه ساختمان سازی تاریخ انقضا دارد. در خصوص مدت زمان اعتبار این جواز باید بگوییم که پروانه صادر شده برای ساخت و ساز تا دو سال پس از تاریخ صدور از اعتبار کافی برخوردار است. معمولا مدت زمان ساخت پروژه‌های ساختمانی با توجه به متراژ پروژه تعیین می‌شود. اگر مالک قادر به خاتمه دادن فرایند ساخت و ساز در مدت زمان تعیین شده نباشد، ابتدا از سوی شهرداری اخطاری به مالک ارسال می‌شود و پس از آن عوارض تعویق ساخت و ساز به ملک تعلق می‌گیرد.

باید اشاره کنیم که در هر مرحله از عملیات ساختمانی مالک به زمان معینی نیاز دارد و مدت زمان مورد نیاز مالک بر حسب متراژ و تعداد طبقات ملک متغیر است. به عنوان یک معیار کلی باید بدانید که ساخت و ساز یک ساختمان چند طبقه حدود 2 الی 4 سال زمان می‌برد و این مهلت به مالک ساختمان داده می‌شود تا فرایند ساخت را به صورت قانونی پیش ببرد.

تاثیر پروانه ساخت در کاهش تخلفات ساختمانی

هدف اصلی از صدور پروانه ساخت و ساز تضمین کیفیت سازه و جلوگیری از ساخت و سازهای غیر قانونی است. در بسیاری از موارد مالکی که پروانه ساخت دریافت نکرده است، قوانین مربوط به ساخت و ساز و امور شهرداری را نمی‌داند و بدون اطلاعات کافی اقدام به ساخت ساختمان‌هایی با استحکام کم می‌کند. در واقع عدم دریافت پروانه ساختمان سازی باعث بروز تخلفات ساختمانی فراوانی می‌شود. این در حالی است که دریافت مجوزهای ساخت و ساز مالک را ملزم به انجام عملیات عمرانی در یک چارچوب تعیین شده می‌کند و از بروز بسیاری از تخلفات ساختمانی جلوگیری می‌نماید.

فراموش نکنید در صورتی که یک ملک مجوز ساخت نداشته باشد، شهرداری طبق قانون می‌تواند این ملک را تخریب کرده یا عوارض مربوط به تخلفات ساختمانی را از مالک بگیرد. در این شرایط مالک می‌تواند با تنظیم دادخواست دیوان عدالت جریمه مربوط به ملک بدون مجوز را کاهش دهد اما این فرآیند هزینه زیادی دارد. به همین دلیل بهتر است از ابتدای کار مجوز و پروانه ساخت را دریافت کنید و طبق اصول شهر سازی و ساختمان سازی پیش بروید. اگر برای حل و فصل دعاوی مرتبط با تخلفات ساختمانی نیازمند وکیل هستید، می‌توانید از خدمات وکیل پایه یک دادگستری جناب آقای مهدی کریمی بهره‌مند شوید و این دعاوی را با موفقیت به سرانجام برسانید.

جمع بندی

در این مطلب به بررسی فرآیند صدور پروانه ساخت و نقش آن در کاهش تخلفات ساختمانی پرداختیم. پروانه ساخت نوعی جواز برای ساخت و سازهای قانونی است که از سوی شهرداری یا مراجع زیر نظر این نهاد صادر می‌شود .برای دریافت پروانه ابتدا باید پرونده تشکیل دهید، سپس مامور شهرداری از محل پروژه بازدید کند و گزارشاتی تهیه نماید، پس از آن نقشه ساختمان را طراحی کنید و عوارض شهرداری را پرداخت نمایید، سپس مدارک پیش نویس را ارائه کرده و منتظر صدور پروانه ساخت بمانید. در پروانه ساخت تمامی اطلاعات مربوط به ملکی که قرار است ساخته شود، درج می‌گردد. در صورتی که پروانه و‌ مجوز ساخت را دریافت نکنید و ساخت و ساز را آغاز نمایید، دچار تخلفات ساختمانی شده‌اید. شهرداری در این موارد قادر است از ادامه روند ساخت و ساز جلوگیری کند. برای پیشگیری از بروز چنین مشکلاتی لازم است روند دریافت مجوز ساخت را طی کنید.

سوالات متداول

مرجع صدور پروانه کسب کدام ارگان است؟ در ساخت و سازهای شهری این پروانه توسط شهرداری صادر می‌شود و در ساخت و ساز روستایی پروانه ساخت توسط دهیار روستا صادر می‌گردد.

اگر حین کار نقشه ساختمان تغییر کند، مالک چه باید انجام دهد؟ در صورتی که حین انجام پروژه ساخت و ساز نقش تغییر پیدا کند، مالک یا وکیل مالک باید این تغییرات را در دفاتر خدمات شهری به ثبت برساند و برای نقشه جدید پروانه دریافت نماید.

هزینه صدور پروانه ساختمان چقدر است؟ هزینه مربوط به صادر کردن پروانه ساختمان سازی در شهرها و استان‌های مختلف متغیر است. این هزینه توسط شهرداری و تحت تاثیر معیارهای مختلف محاسبه می‌شود و سپس مالک از آن اطلاع پیدا می‌کند.