ضوابط ساخت و ساز املاک واقع در طرح شهرداری

در شاخه : مجموعه مقررات و شکایات علیه شهرداری - مقررات مربوط به صدور پروانه ساخت شهرداری

ضوابط ساخت و ساز املاک واقع در طرح شهرداری

شهرداری اغلب اوقات برای توسعه شهر برنامه‌های جامعی را طراحی می‌کند که گاه با محدودیت‌هایی مواجه است. املاک واقع در طرح‌های شهرداری از جمله مهم‌ترین مواردی هستند که اجرای برنامه‌های عملیاتی شهرداری را با مشکل مواجه می‌کنند. از این رو شهرداری به تنظیم ضوابط و قوانین خاص برای تعیین وضعیت املاک واقع در برنامه‌های توسعه شهری شهرداری پرداخته است. این قوانین و مقررات ضمن اینکه حافظ کیفیت زندگی بالای افراد هستند، در مدیریت توسعه شعری و سازماندهی برنامه‌های توسعه نقش موثری دارند. در ادامه این مطلب می‌خواهیم در مورد قانون ماده واحده برای تعیین وضعیت املاک واقع در برنامه توسعه شهری بپردازیم.

تعیین مقررات ساخت املاک واقع در طرح شهرداری

در حال حاضر طرح‌های جامع شهرداری به دلیل اینکه چهره شهر را بهبود می‌دهند و تردد در شهر را بهتر می‌کنند، مورد توجه هستند. به همین دلیل برای تعیین و تکلیف املاک واقع در طرح به قواعد مختلفی توجه می‌شود. یکی از سوالات مهمی که ممکن است در این زمینه ایجاد گردد، این است که حوزه‌های مختلف تعیین ضوابط مربوط به وضعیت املاک واقع در طرح‌های شهرداری کدامند؟ در ادامه به این حوزه‌ها اشاره خواهیم نمود:

·         ضوابط مربوط به کاربری زمین: یکی از ضوابط اساسی برای تعیین وضعیت املاک واقع در طرح توجه به کاربری زمین است. نوع کاربری که مسکونی، تجاری و صنعتی باشد، نقش موثری در دریافت زمین عوض دارد. پس باید مورد توجه قرار گیرد.

·         ضوابط املاک واقع در طرح فضای سبز: اگر یک ملک طبق برنامه ریزی شهرداری در طرح فضای سبز قرار بگیرد، قسمتی از ملک که در طرح وجود دارد، می‌بایست در اختیار شهرداری قرار داده شود.

·         ضوابط مربوط به محیط زیست: ضوابط مربوط به محیط زیست نیز از دیگر ضوابط املاک واقع در طرح و تعیین وضعیت این املاک به شمار می‌آیند. رعایت استانداردهای زیست محیطی در اجرای طرح‌های شهرداری و جلوگیری از ایجاد آلودگی در محل قرار گیری ملک می‌تواند در این زمینه مهم تلقی شود.

·         مقررات مرتبط با تاسیسات عمومی: رعایت الزامات مربوط به تاسیساتی نظیر دریافت خدمات آب، برق و گاز از جمله ضوابط قابل توجه در قوانین شهرداری هستند.

در صورتی که اطلاعات کافی در مورد حوزه‌های مختلف تعیین مقررات و تعیین وضعیت املاک واقع در طرح ندارید، می‌توانید از خدمات وکیل شهرداری آقای کریمی برای دریافت خدمات مشاوره و وکالت بهره‌مند شوید.

مقررات تعیین وضعیت املاک در طرح شهرداری

مطابق با قانون ماده واحده شهرداری املاک واقع در طرح‌های توسعه شهری دولتی و شهرداری، وزارتخانه‌ها، موسسات، نهادها و سازمان‌ها باید با توجه به قوانین خاص اجرای طرح‌های شهری تعیین و تکلیف شوند‌. اراضی که در طرح‌های عمومی و عمرانی این موسسات واقع شده‌اند، می‌بایست وضعیت خاصی برای اجرای طرح ضروری اعلام شده از سوی مراجع بالا داشته باشند‌ و وضعیت آن‌ها طبق قوانین مشخص می‌شود.

موسسه مربوط به اجرای طرح پس از اعلام رسمی طرح شهرداری طی 18 روز باید معاملات قطعی مربوط به تصرف املاک واقع در طرح را انجام دهد. پرداخت بهای ملک، پرداخت عوارض و انتقال اسناد رسمی ظرف مدت 18 روز باسد انجام گیرند. این قانون دارای تبصره‌هایی است که توجه به آن‌ها سبب بهبود فرآیند تعیین وضعیت املاک واقع در طرح می‌شود.

تبصره‌‌های قانون ماده واحده املاک واقع در طرح

در حال حاضر املاکی که در طرح‌های شهرداری واقع می‌شوند، سدی برای پیشبرد اهداف شهرداری در زمینه توسعه شهری هستند. توجه به قانون ماده واحده و تبصره‌های این قانون باعث شناخت ضوابط ساخت املاک واقع در طرح شده و محدودیت در اجرای طرح‌های شهرداری را برطرف می‌کند. اگر می‌پرسید تبصره‌های قانون ماده واحده کدامند، باید اشاره کنیم این قانون 4 تبصره به شرح زیر دارد:

تبصره 1

در صورتی که اجرای طرح‌های شهرداری که در آن املاک واقع در طرح می‌بایست به شهرداری فروخته شده‌اند به 10 سال بعد موکول شود، مالک از کلیه حقوق مالکان خود برخوردار خواهد بود.

این حقوق مالکانه شامل حقوق اجاره بنا، فروش بنا، احداث یا تجدید بنا و افزایش بنا می‌شوند. اگر برنامه ریزی زمانی اجرای طرح‌های شهرداری کمتر از 10 سال باشد، مالک حین دریافت پروانه و مجوز ساخت و ساز باید تعهد دهد که اگر طرح توسعه شهری قبل از سال دهم آغاز شود. در این حالت مالک حق مطالبه هزینه و تجدید بنا یا احداث بنای جدید را نخواهد داشت.

تبصره 2

در تبصره دوم قانون ساخت و ساز املاک واقع در طرح‌های شهرداری شهرداری‌ها موظفند همزمان با صادر نمودن مجوز ساختمان سازی مشخصات دقیق ملک مورد نظر و تاسیسات موجود در آن را تعیین نموده و در پرونده ذکر کنند. این مشخصات ملاک ارزیابی حین اجرای طرح‌های شهرداری هستند.

اگر به لحاظ تامین اعتبار آمادگی اجرای طرح مورد نظر باشد، حین اجرای این طرح ملاک پرداخت خسارت قیمت ملک در زمان اجرا خواهد بود.

تبصره 3

تبصره سوم این ماده چنین می‌گوید که مالکین اراضی و املاک واقع در طرح‌های آینده توسعه شهری که پیش از تصویب طرح به دنبال احداث یا تجدید بنا بوده‌اند، می‌توانند برای دریافت زمین عوض در اولویت قرار بگیرند. همچنین مالکین ملک واقع در طرح که ملک آن‌ها در مسیر احداث معابر یا میادین شهری قرار گرفته‌اند، حق تقدم دریافت زمین عوض را نسبت به سایر مالکین دارند.

تبصره 4

در برخی از موارد ممکن است دریافت زمین عوض به جای املاک واقع در طرح توسط مالک میسر نباشد. در این موارد اگر نیاز است محدوده طرح توسعه پیدا کند، می‌بایست موافقت صاحبان اراضی جلب شود‌. این مالکین لازم است از مزایایی مطابق با مزایای ملک کنونی خود بهره‌مند شوند.

این قانون و تبصره‌های آن هم اکنون ملاکی برای پیشبرد پروژه‌ها و طرح‌هایی است که املاک واقع در طرح جزو محدودیت‌های آن به شمار می‌آیند. مالکین اگر نسبت به دریافت حقوق خود معترض هستند، می‌توانند با مراجعه به بهترین وکیل شعرداری و استفاده از خدمات مشاوره زیر نظر این وکیل بهترین تصمیمات را بگیرند.

ارتباط با وکیل؛ افزایش آگاهی در مورد قوانین املاک واقع در طرح شهرداری

امروزه ارتباط با یک وکیل ماهر و بهره‌مندی از خدمات مشاوره زیر نظر وکلای برتر راهی برای افزایش آگاهی در رابطه با قوانین مربوط به تصرف املاک واقع در طرح است. مالکینی که مطمئن هستند املاک آن‌ها در طرح‌های اجرایی شهرداری قرار دارد، می‌بایست برای دفاع از حقوق خود یا تعیین وضعیت ملک خود با وکلای ماهر و با تجربه در تماس باشند.

در این موارد پیشنهاد می‌کنیم از خدمات بهترین وکیل شهرداری محمدرضا کریمی بهره‌مند شوید تا از مشاوره با کیفیت این وکیل ماهر برخوردار شده و در نهایت بهترین تصمیم را در رابطه با واگذاری املاک واقع در طرح‌های شهرداری بگیرید. با این وجود کمتر دچار اشتباه خواهید شد.

جمع بندی

در این مطلب به معرفی قوانین املاک واقع در طرح شهرداری پرداختیم. قانون ماده واحده قانونی جامع است که در مورد ضوابط تعیین وضعیت املاک واقع در شهر صحبت کرده است. مالکینی که املاک آن‌ها در این طرح‌ها قرار می‌گیرند، با واگذاری ملک خود می‌توانند زمین یا ملک جدیدی را از شهرداری دریافت کنند. این مالکین می‌بایست با کلیه مقررات مربوط به قرار گرفتن املاک در طرح‌های شهرداری آشنا باشند تا بهترین تصمیم را برای واگذاری املاک خود بگیرند. در این موارد استفاده از خدمات بهترین وکیل شعرداری تهران و سایر نقاط کشور مهم و ضروری تلقی می‌شود.

سوالات متداول

قانون ‌ماده واحده چیست؟

مطابق با این قانون املاک واقع در طرح‌های شهرداری می‌بایست بر اساس قوانین و مقررات خاصی تعیین وضعیت شوند. این قانون 4 تبصره دارد و هر یک نکته‌ای مهم را در باب تعیین وضعیت این گونه از املاک تبیین می‌کند.

حوزه تعیین مقررات رفع محدودیت املاک واقع در طرح کدامند؟

حوزه‌هایی مثل زیست محیط، نوع کاربری، تاسیسات و املاک واقع در طرح فضای سبز مهم‌ترین حوزه‌های تعیین مقررات برای اجرای طرح شهرداری هستند. 

آیا برای آگاه شدن از مقررات مربوط به املاک واقع در طرح شهرداری به خدمات وکالت نیاز دارم؟

بله. استفاده از خدمات بهترین وکیل شهرداری می‌تواند در زمینه اخذ تصمیمات مناسب برای فروش ملک به شهرداری یا واگذاری ملک موثر واقع شود.