خرید خانه بدون پروانه ساخت

در شاخه : کمیسیون ماده 100در دیوان عدالت اداری - نمونه آرای دیوان عدالت اداری درباره کمیسیون ماده 100 شهرداری

ساختمان از هر مدلش که باشد تجاری، اداری و مسکونی فرقی نمی‌کند اگر پروانه ساخت نداشته باشد.

در هر حال ساخت بدون پروانه محسوب می‌گردد و ساخت بدون پروانه بر اساس تبصره‌های ماده 100 مجازات جریمه و تخریب را به همراه خواهد داشت بنابراین تفاوتی نمی‌کند که ساخت این ملک مربوط به چه سالی است قدیم یا جدید به هر حال برای تنظیم سند ولو از طریق قانون تسهیل گذرتان به شهرداری خواهد افتاد و چنانچه ساختمان مسکونی باشد اگر از زمان ساخت بدون پروانه آن سال‌ها گذشته باشد و به نظر کمیسیون ماده 100 ضرورتی بر تخریب آن نباشد حکم جریمه بر اساس زمان ساخت صادر خواهد شد که طبعاً اگر قدیمی باشد میزان جریمه آن زیاد نخواهد بود اما آن چیزی که به نظر ترسناک می‌آید عوارضی است که در پس جریمه بایستی پرداخت گردد و عوارض برخلاف جریمه به نرخ روز است بر اساس بخشنامه اخیر انتظام بخشی و آراء کمیسیون ماده 100 شهرداری مصوب سال 1402 وزارت کشور) دیگر مسلماً عوارض به نرخ روز محاسبه می‌شود.

10-  مستند به آرای متعدد صادره از هیئت عمومی دیوان عدالت اداری اخذ عوارض قانونی و جریمه تخلفات ساختمانی توامان بلامانع می باشد. منظور از عوارض در این بند همان عوارض صدور پروانه برای میزان تخلفاتی است که بر اساس رای جریمه ابقاء و در پایان کار درج میشود وفق آرای شماره های 42 مورخ 1378٫02٫25 و 210 مورخ 1387٫04٫02 هیات عمومی دیوان عدالت اداری جریمه به نرخ زمان وقوع تخلف و عوارض به نرخ روز محاسبه میشود. در این راستا دریافت عوارض موضوع تبصره (5) ماده صد از سوی هیات عمومی دیوان عدالت اداری لغو شده است. تعیین سرقفلی موضوع تبصره (4) ماده صد نیز به نرخ سال وقوع تخلف و توسط کارشناس رسمی دادگستری ذیصلاح تعیین می شود. 

اما چنانچه ساختمان یا کاربری ملک تجاری باشد اینجا دیگر موضوع صرفاً جریمه به نرخ ساخت نیست آن چیزی که ترسناک‌تر از عوارض مسکونی است عوارض بنای بدون پروانه تجاری است که بر اساس ارزش یک پنجم سرقفلی به نرخ روز محاسبه می‌گردد اما این تنها عوارضی نیست که شما پرداخت می‌کنید 

عوارض‌های متعدد دیگری نیز هستند مثل عوارض کسر پارکینگ، عوارض ارزش افزوده، عوارض مربوط به نقل و انتقال ملک و البته عوارض پذیره تجاری و تمامی این‌ها البته مشروط بر این است که در کمیسیون ماده 100 تجاری شما ابقاء و منجر به صدور حکم جریمه گردد و الا صدور حکم به تخریب و اعاده به وضع سابق در غالب اوقات متوجه املاک تجاری خواهد بود مگر تحت شرایطی که شما بایستی اثبات کنید از جمله اینکه :

1-ملک در منطقه صد در صد تجاری واقع شده باشد.

2-بنای مربوطه قبل از سال 1352 و یا حتی قبل از سال 1349 ساخت و بهره‌برداری شده است که در این صورت بر اساس قانون شهرداری دیگر تکلیفی به اخذ پایانکار ندارید. 

3- اگر بنا بعد از سال 52 بوده و در این صورت مشمول مصوبه 336 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهید بود که باز هم در این صورت بایستی عوارض و جرائم را به نرخ روز پرداخت نمایید. 

این صحیح است که استفاده مدام و طولانی است از کاربری ملکی موجب حق مکتسبه برای مالک آن خواهد شد اما به هر حال تمام این‌ها جایگزین پروانه نخواهد شد

فراموش نشود اگر فروشنده یا مالک که قصد خرید ملک ایشان را دارید با ارائه مدارک پرداخت عوارض شهرداری صدور پروانه و یا حتی کپی پیش پروانه را نیز به شما نشان داد که برای ملکشان تا مرحله پیش پروانه پیش رفته و عوارض متعلقه و حقوق شهرداری نیز پرداخت شده ولی به دلایل متعدد پروانه صادر نشده این دلیل بر اینکه ملک شما دارای پروانه است نمی‌باشد ملک دارای پروانه همانی است که از مرجع مربوطه مثل همانند شهرداری یا دهیاری و بخشداری و امثالهم صادر می‌شود  تا زمان صدور پروانه ملک فاقد پروانه محسوب می‌شود و هرگونه ساخت و ساز در آن ساخت و ساز فاقد پروانه خواهد بود پس توجه بکنید

 کاربری ملکتان چه هست چون ساخت برخلاف کاربری زمین به عنوان تغییر کاربری محسوب شده و معمولاً تغییر کاربری از تخلفات مخالف اصول شهرسازی است که در کمیسیون ماده 100 با حکم تخریب مواجه خواهد شد 

یا قبل از خرید حتماً با فرد آشنا به امور شهری و تخلفات ساختمانی از جمله وکیل متخصص کمیسیون ماده 100 مشورت کنید تا چنانچه تخلفات ساختمانی بدون پروانه در زمره تخلفات مخالف اصول شهرسازی باشد همانند پیشروی به معبر نتیجه و آثار این تخلفات را به شما گوشزد نماید 

بهره‌مندی از مشاوره و خدمات وکیل امور شهرداری شما را از هرگونه نگرانی و تبعات بعدی در مورد خرید ملک‌تان به دور نگه خواهد داشت

خرید خانه بدون پروانه ساخت

اساساً خرید خانه بدون پروانه ساخت اشتباه محض است چون مجازات ساخت بدون پروانه یا جریمه است به همراه عوارض به نرخ روز  تخریب ساختمان فرقی نمی‌کند که چه کسی اکنون مالک است شهرداری ملک را می‌شناسد نه مالک را بنابراین ادعای عدم اطلاع خریدار از نداشتن پروانه و یا ادعای ساخت توسط مالک قبلی به هیچ وجه برای کمیسیون ماده 100 قابل توجیه نیست و کمیسیون تصمیم خود را می‌گیرد

وکیل کمیسیون ماده 100 هم تنها شانس شما را برای صدور حکم به جریمه بیشتر می‌کند اما اما به هر حال ادعای عدم اطلاع و یا ساخت توسط مالک قبلی به هیچ وجه پذیرفتنی نیست می‌دانم که خیلی از املاک ما قولنامه‌ای است و سند ندارد و با همین قولنامه ملک‌های بدون پروانه خرید و فروش می‌شود اما به هر حال چون پروانه ندارد ساختش هم هیچ ضابطه‌ای ندارد و یا در کاربری مغایر ساخته شد و یا فروشنده با تغییر کاربری مثلاً پارکینگ به مسکونی ساخت را انجام داده یا حتی بنا مزاحم ملک همسایه است و اکنون همسایه به ساخت اعتراض دارد و به هر حال ملک یک جا گیر می‌افتد و آنجا ادعای عدم اطلاع و یا اینکه همه اینجا قولنامه‌ای هستند و می‌خرند و بی‌پروانه است پذیرفتنی نیست.

نتیجه اینکه تجربه من وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری است که به رفتارهای شهرداری ماده 100 و دیوان عدالت اداری آشنایی دارم ترجیحاً ملکی کوچکتر و کمی گرانتر بهتر از ملکی بزرگتر و بدون پروانه است ارزش نگرانی ندارد اما اگر خریدید چاره چیست به هر حال اکنون موضوع شما در کمیسیون ماده 100 مطرح خواهد شد سعی کنید که اثبات کنید که ملک‌تان استحکام بنا دارد مخالف اصول شهرسازی نیست و و چنانچه شاکی یا همسایه مجاور در ماده 100 رای به جریمه گرفته و ملکش تخریب نشده رای ایشان را هم بگیرید و با استفاده از وکیل ماده 100 دفاع جانانه‌ای ارائه دهید تا شانس موفقیت بیشتر شود اما اگر به عقب می‌شد برگشت باز می‌گفتم این ملک‌ها را نخرید.